县政协十三届四次会议提案第30号

　　案  由：关于县城小区管理工作的建议

　　提案人：刘景瑞、汪芳姣

　　内  容：

　　小区管理与人民群众的生活息息相关，直接关系人民群众的安全感、幸福感和获得感。当前，县城小区管理群众投诉较多，与人民群众的期望还有一定的距离。为更深入地了解我县小区管理现状，更进一步加强和规范小区管理，提升社区管理水平，前期结合主题教育活动，我对县城各小区的管理情况进行了实地调研，提出建议如下：

　　一、基本现状

　　县城共有小区135个，其中有物业管理的58个，无物业管理的33个，机关单位宿舍44个。无物业管理小区中 13 个已成立业主委员会(实行业主自治)，16个临街面的小区接受县城市管理局管理，4个正在筹备成立业主委员会。机关宿舍全部实行单位自行管理。

　　二、存在的问题及成因

　　通过实地走访玉兰公寓、万豪星河一品、香樟雅苑、安居苑、言是小区、宁兴花园、凤凰国际、三环山庄、幸福小区、锦绣家园、和韵府等30多 个小区进行调研，走访群众、实地查看及梳理群众来信来访和召开座谈会，以及平时 调处的小区管理存在的矛盾与纠纷，我县小区管理存在以下一些突出问题：

　　(一)停车位和充电桩等基础设施配套不齐全。近年来，由于城镇化进程的加快，农村居民进城购房定居较多，私家车也相应增多，前期县城规划建设的小区，特别是县城搬迁之初建设的一些老小区，地面停车位严重不足。如：金三角、小商品市场、香樟雅苑、宁兴花园、凤凰国际等小区因入住率高，停车位不足，导致车辆乱停乱放。主要原因是小区建设早，没有合理地规划建设停车位等相关配套设施。

　　(二)小区内河道水污染较为严重。例如横穿宁兴花园、凤凰国际等小区的前进河，靠近玉兰公寓、万豪星河一品、香樟雅苑等小区的永宁河河道污染严重，河水存在腐臭味道。主要原因有两个：一是贯穿以上小区的河流上游为县工业园区，工业园区内部分企业雨、污分流未到位，存在雨、污混排到河道，直接污染河水现象;二是一些小区居民在装修过程中未严格按雨、污分流要求，将阳台洗衣池、洗碗池等产生的污水接入雨水管网，导致污水管与雨水管混接直排河道。

　　(三)小区物业管理不规范，群众投诉多。例如和顺家园、欧陆风情街等小区业主投诉私拉电线充电、违章搭建、消防通道堵塞、油烟污染等问题。主要原因是部门综合管理缺位，根据《安徽省物业管理条例》规定，县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理。而有些部门错误的认为小区内管理属物业管理主管部门和物业公司的事，与他们无关，造成小区管理缺位。

　　(四)物业管理从业人员素质较低，服务质量不高。一些小区车辆乱停乱放、路面破损不能及时维护、排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，管理工作不能满足住户的需求。主要原因是大部分物业公司从业人员来自农村剩余劳动力，整体素质偏低，文化不高，不熟悉物业管理知识，缺乏沟通协调能力，当群众提出诉求时，既不能向群众作合理解释，又不能协调解决这些问题而引发矛盾，造成物业服务质量不高，致使物业管理工作不能满足住户的需求。

　　(五)小区物业费收费难。通过对小区走访和日常管理发现，目前，我县城区的物业公司普遍存在物业费收费难问题，虽然县物价部门也制定了收费标准，但大部分物业公司收取的物业费达不到50%，以至于物业公司服务质量达不到标准，也是物业公司与业主之间产生矛盾的根源。

　　(六)人防、技防措施不到位，存在安全隐患。早期建设的小区因设计不够规范，没有专职保安和监控设备等人防、技防措施，导致小区安全存在安全隐患。例如天秀花园等小区，其进出口通道较多，四通八达，小区自行车棚无人看管，存在自行车丢失现象。

　　(七)老旧小区改造资金缺口大。一些小区因建设时间较早，基础设施存在短板，例如天骄苑小区等，业主反映强烈，希望纳入老旧小区改造。老旧小区改造是近几年实施的民生工程，主要内容是补齐老旧小区道路、绿化、停车位、供水、排水、排污地下管网等基础设施短板，对小区基础设施进行综合改造，需要大量资金，而我县财力有限，只能量力而行，对问题突出的小区有序进行改造。

　　(八)社区管理能力已严重不足。县城从搬迁到现在已达20年之久，人口从最初的高河镇区2万人发展到现在已达12万人，随着县城周边的高河、马庙、金拱各村农民的拆迁进城安置及农民进城购房定居的增多，社区管理的服务对象越来越多，但县城各社区的管理范围、村干编制等仍旧未变，像高河居委会管辖人口达1万多人，但居委会的干部仍只配5人，村(居)干部的配备及管理能力已严重滞后，无法满足当前辖区的小区管理。

　　三、 小区管理工作的建议

　　针对一些小区存在的问题，前期县政府也采取了一系列措施，取得了一定成效，但与小区居民的需求还存在一定的距离。鉴于此，为规范社区(小区)管理，减少社会矛盾，构建和谐社会，提高人民生活的幸福感。对社区(小区)管理提出以下建议。

　　一是加大推进老旧小区改造力度。2016年以来，我县对盛祥花园、金三角、城东安置区、言是小区、安居苑进行了改造。完成道路整治、小区绿化、化粪池建设、雨污分流、地下管网铺设、网线规整、供水供气改造等，小区环境面貌明显得到改善，深受小区居民好评。

　　二是加大县城水环境污染治理资金投入。县政府加快督促县经开区污水处理厂建设，现经开区污水处理厂已试运行，为从源头上治理水环境污染夯实了基础。同时，由县环境生态局牵头、相关部门配合正在安排专业单位对流经县城的前进河、永宁河、怀安河水环境污染进行专项治理，县住建局积极配合污水治理单位开展物业小区污水排放整改工作，及时消除污染源。县政府也已将永宁河的治理工程招标由太平洋公司在实施纳污接管。目前，永宁河的水质污染治理取得了一定的成效。但前进河流经高河段的红旗渠污染较为严重，县政府要加大资金投入，周边住户能搬迁的尽量督促搬迁，对河道进行彻底治理，从源头上解决好前进河的水污染问题。

　　三、县城社区管辖要重新划定，定人、定编、定管理区域。目前，县城常居人口达8万人左右，而管理的社区仅高河镇6个社区管理，县城周边的马庙、金拱的拆迁安置户还是原来的村、居管理，有的社区管理人数已超过上万人，社区管理的人力、财力已严重不足日益显现，社区的重新划分迫在眉睫。纵观全国各地小区管理来开，小区管理的好与差，关键在于社区。按照物业条例规定，每个小区业主委员会的组建都是由小区所在的社区、镇组织实施的，可见社区的管理职能对小区规范管理的作用力很大。社区是最基层单位，每天与住户在一起，小区的相关管理与服务职能都需要社区来完成。社区的人、财、物有充分保障，小区的管理才能跟上。否则，要想管理好小区就成为空话。

　　四、县政府要尽快出台物业管理政策。按照物业管理法律法规规定，县物业办要积极协助有关乡镇和社区委,指导小区成立业主委员会，聘请专业管理团队进行小区物业管理。同时，县政府层面要尽快出台如何规范管理小区物业的实施意见，聘请有技术、有经济实力的大物业团队进驻我县物业管理市场。针对物业公司收费难的问题，县政府也要给予相关政策，由县政府每年拿出一定数额的周转金作为小区物业公司收费难的周转，以更好的保障我县物业小区管理健康发展。同时，县物业办要进一步加强物业公司管理、加大物业从业人员培训，完善相关制度，逐步建立物业管理长效机制。

　　五、县政府要成立城市管理委员会，组织指导城市管理。为进一步提升县城管理水平，提高县城品位，尽快组建城市管理委员会，加强城市管理牵头抓总、统筹协调职责，负责市容环境卫生、城市规划、房产管理、市政管理、城区河道管理、建筑垃圾工程渣土处置、建筑施工噪声污染、城市管理公用基础设施建设;统筹协调县直有关部门城市管理综合行政执法工作;组织实施并监督检查城市管理综合行政执法工作。提升城市精细化管理水平，推进宜居城市建设。